2020年4月より施行される、改正民法。
オーナー様にとっても、見逃せない情報だと思います。

イーブロードでも、インターネットを導入するだけでなく、
賃貸マンション経営においてオーナー様のお役に立てるよう、
最新の情報を共有し勉強するなどを行っています。

法務省のサイトでも、わかりやすい資料が配布されているので、
一度目を通しておくと安心ですね。

→http://www.moj.go.jp/content/001289628.pdf

こちらでも、新法の文面と比較しながら
確認していきたいと思います。

１．敷金に関するルールの明確化

旧法になかった敷金に関するルールが新設されました。

第622条の2

１．賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、
賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人に対する
金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、
賃借人が賃貸任に交付する金銭を言う。
以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、
次に掲げる時は、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から
賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する
金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を
返還しなければならない。

一　賃貸借が終了し、且つ、賃貸物の返還を受けたとき。
二　賃貸人が適法に賃借権を譲り渡したとき。

２．賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた
金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、
敷金をその債務の弁済に充てることができる。
この場合において、賃借人は賃貸人に対し、
敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。

これまでトラブルの原因として度々挙がっていた敷金は、
定義や返還時期について定められていませんでした。

今回の法改正で、従来の判例から明文化されたと言えます。

敷金の定義について

まず敷金の定義について
いかなる名目によるかを問わず、
賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる
賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする
債務を担保する目的で、
賃借人が賃貸人に交付する金銭
としています。

ここでは、名目に関わらず、
家賃の担保となり、入居者がオーナーに支払う金銭
についてを「敷金」と定めています。
もちろん、賃料の不払いなどあれば補填に使用できますが、
そういったものがなく、残額がある場合は
賃借人に返還する必要があります。

敷金の返還について

返還時に控除される額については、
賃借人が賃料未払の場合の賃料債務や、
賃借人の債務不履行による損害賠償債務など
が挙げられますね。

敷金の返還時期について

さらに、敷金の返還時期が明記されたため、
契約終了後～部屋の明け渡しまでの間も
控除額の対象と考えることができるようになりました。

例えば、契約終了後いつまでも明け渡さない入居者へ、
その間に発生した家賃相当の債務についても
含まれると考えられます。

旧法では、返還時期についての記載が無く、
契約終了時に敷金を返還すべきだという場合もありました。

しかし、明渡時の敷金返還が明記されたため、
お部屋の明け渡しトラブルについても減少が期待されますね。

入居者が変更された場合

入居者が、オーナーの承諾を得て、
第三者に賃借権を譲渡した場合については、
新たに定められていません。

しかし判例によると、
元の入居者が部屋を明け渡した時点で
いったん敷金を返還する必要があり、
敷金契約までは承継されないと考えられています。

敷金についての改正

・敷金の返還時期は部屋の明け渡し時

であると明記されたことが大きな点だと思います。

改正民法について、実務への影響など
分からず不安な部分もあると思いますが、
その都度確認していくことが大切だと考えています。

ポイントを何となく覚えるだけはなく、
入居者に質問された時に民法を示して
スムーズに説明できるようにしておきたいですね。

私たちイーブロードは通信事業の専門ですが、
不動産経営にまつわるご相談など
できる限りオーナー様のお役に立てるよう努めてまいりますので、
お気軽に何でもお話しいただけると幸いです。

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【参考】

・民法の一部を改正する法律案新旧対照条文　/　法務省