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【賃貸の改正民法1】敷金について【オーナー様向け】

2020年4月より施行される、改正民法
オーナー様にとっても、見逃せない情報だと思います。

イーブロードでも、インターネットを導入するだけでなく、
賃貸マンション経営においてオーナー様のお役に立てるよう、
最新の情報を共有し勉強するなどを行っています。


法務省のサイトでも、わかりやすい資料が配布されているので、
一度目を通しておくと安心ですね。

http://www.moj.go.jp/content/001289628.pdf

こちらでも、新法の文面と比較しながら
確認していきたいと思います。

1.敷金に関するルールの明確化

旧法になかった敷金に関するルールが新設されました。

第622条の2

1.賃貸人は、敷金(いかなる名目によるかを問わず、
賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人に対する
金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、
賃借人が賃貸任に交付する金銭を言う。
以下この条において同じ。)を受け取っている場合において、
次に掲げる時は、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から
賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する
金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を
返還しなければならない。

 

一 賃貸借が終了し、且つ、賃貸物の返還を受けたとき。
二 賃貸人が適法に賃借権を譲り渡したとき。

 

2.賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた
金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、
敷金をその債務の弁済に充てることができる。
この場合において、賃借人は賃貸人に対し、
敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。

 

これまでトラブルの原因として度々挙がっていた敷金は、
定義や返還時期について定められていませんでした。

今回の法改正で、従来の判例から明文化されたと言えます。

敷金の定義について

まず敷金の定義について
いかなる名目によるかを問わず、
賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる
賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする
債務を担保する目的で、
賃借人が賃貸人に交付する金銭
としています。

ここでは、名目に関わらず、
家賃の担保となり、入居者がオーナーに支払う金銭
についてを「敷金」と定めています。
もちろん、賃料の不払いなどあれば補填に使用できますが、
そういったものがなく、残額がある場合は
賃借人に返還する必要があります。

敷金の返還について

ではその返還時期について、
賃貸人は
賃貸借が終了し、且つ賃貸物の返還を受けたとき
に賃借人に対し、受け取った敷金の額から
賃貸借に基づいて生じた賃借人の
賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額
を控除した残額を返還しなければならない
とあります。(改正民法 622 条の 2 第 1 項 1 号)

返還時に控除される額については、
賃借人が賃料未払の場合の賃料債務や、
賃借人の債務不履行による損害賠償債務など
が挙げられますね。

敷金の返還時期について

さらに、敷金の返還時期が明記されたため、
契約終了後~部屋の明け渡しまでの間も
控除額の対象と考えることができるようになりました。

例えば、契約終了後いつまでも明け渡さない入居者へ、
その間に発生した家賃相当の債務についても
含まれると考えられます。

 

旧法では、返還時期についての記載が無く、
契約終了時に敷金を返還すべきだという場合もありました。

しかし、明渡時の敷金返還が明記されたため、
お部屋の明け渡しトラブルについても減少が期待されますね。

入居者が変更された場合

入居者が、オーナーの承諾を得て、
第三者に賃借権を譲渡した場合については、
新たに定められていません。

しかし判例によると、
元の入居者が部屋を明け渡した時点で
いったん敷金を返還する必要があり、
敷金契約までは承継されないと考えられています。

 

敷金についての改正

・敷金の返還時期は部屋の明け渡し時

であると明記されたことが大きな点だと思います。

改正民法について、実務への影響など
分からず不安な部分もあると思いますが、
その都度確認していくことが大切だと考えています。

ポイントを何となく覚えるだけはなく、
入居者に質問された時に民法を示して
スムーズに説明できるようにしておきたいですね。

 

私たちイーブロードは通信事業の専門ですが、
不動産経営にまつわるご相談など
できる限りオーナー様のお役に立てるよう努めてまいりますので、
お気軽に何でもお話しいただけると幸いです。

ご不明な点などがありましたら、担当営業または

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までお気軽にお問合せくださいませ。

 

【参考】

民法の一部を改正する法律案新旧対照条文 / 法務省