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【お役立ち情報】今注目の借り上げ社宅は空室対策には有効なのか?(2020.10.14.)

新型コロナウイルスなどの影響によって法人が社用社宅を持つリスクが高まり、借り上げ社宅の重要が高まっています。そのため、賃貸住宅を借り上げ社宅として貸し出すケースが増えている状況です。とはいえ、大家さんが気になるのは、やはり借り上げ社宅が空室対策に有効なのかどうかという点に尽きるでしょう。そこで今回は、借り上げ社宅のメリットやデメリット、貸すときのポイントなどについて紹介します。

注目の借り上げ社宅は空室対策に有効なのか?

借り上げ社宅とは 

そもそも「社宅」とは、法人が従業員に借与する住宅のことです。社宅は、「社有社宅」と「借り上げ社宅」の2種類に分けられます。

社有社宅とは、法人が所有する物件に従業員を住まわせるタイプの社宅です。

一方、借り上げ社宅は、法人が不動産会社などから借り上げた物件に従業員を住まわせるタイプの社宅となります。借り上げ社宅は社有社宅のように多額の初期費用が必要ないため、中小企業などでも比較的導入しやすい点が特徴です。なお借り上げ社宅の家賃や管理費などの費用は法人が支払い、従業員はその一部を負担するケースが一般的となっています。

借り上げ社宅のメリット・デメリット

借り上げ社宅は、大家さんの空き家対策として非常に有効です。ただし、デメリットもありますので確認しておきましょう。

【 メリット 】

賃貸住宅を借り上げ社宅にすることで得られる大家さん側のメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。

 

・収益の安定化

まず、借り上げ社宅として法人に貸し出すことができれば、空室(従業員が住んでいない状態)であっても家賃が発生するため収益の安定化が期待できます。また法人によっては、アパートやマンションを一棟丸ごと借り上げて、社有社宅のように利用するケースも多いです。この場合、契約者が一本化され、物件の管理コストを大幅に下げられるでしょう。ただし、すべての部屋が空室状態でないと丸ごと借り上げることはできないため、新築時などのタイミングに限定されます。

 

・1室だけでもOK

集合住宅を管理する場合、個人と法人2種類の契約体系が存在しても根本的には問題ありません。つまり、借り上げ社宅は1室からでもはじめることが可能です。よって、空室対策に悩む大家さんであれば、十分に検討する価値はあるでしょう。

 

・家賃の滞納リスク低減化

借り上げ社宅を契約するのは法人です。そのため、個人よりも収入が安定していますので、家賃の滞納リスクも少ない点がメリットです。

 

【 デメリット 】

借り上げ社宅には、個人と契約する場合には発生しない独特なデメリットもあるため注意が必要です。

 

・一斉解約のリスク

借り上げ社宅の最も大きなリスクといえるのが、一斉解約される可能性があることです。先ほど紹介したアパートやマンションを一棟丸ごと借り上げ社宅として契約した場合には、一斉解約されると全室空き部屋になってしまいます。よって、契約時には法人側の経営状況がどのような状態か確認しておくことも重要です。

 

・修繕費の支払いを拒否されるリスク

法人によっては、社宅規定によって住宅の原状復帰にかかる費用を従業員負担にしているところがあります。特に故意の破損によるものは、従業員負担になっているケースが多いです。しかし、まれに入居者が修繕費の支払いを拒むことがあり、調整に手間取る可能性があります。

 

・入居者の質が低い場合がある

契約している法人がきちんとした企業でも、借り上げ社宅に住む従業員が全員きちんとしているわけではありません。人によっては、社宅という理由で建物や施設をぞんざいに扱ったり、管理会社の注意を聞かなかったりするケースも散見されるようです。よって、あまりにもひどい場合は、契約者である法人に相談する必要があるでしょう。

 

借り上げ社宅として貸すときのポイント   

アパートやマンションを借り上げ社宅として法人に貸し出す場合には、法人ならではのニーズを満たすことで成約率を上げる必要があります。

総務部・人事部のニーズを満たす柔軟な契約にすること

法人側の契約担当は、人事部や総務部などが一般的です。したがって、人事部や総務部の業務効率化やコスト削減といったニーズを満たすことで成約率につながる可能性がアップします。

例えば、

・契約期間内に解除した際の違約金を免除する

・鍵を契約前に渡す

・電気・ガス・水道の立会い

・場合によっては保証会社や保証人を不要にする

・契約期間中の入居者交替をOKにする

といったニーズを満たす必要が出てくるのです。したがって、法人ごとに、できるだけ柔軟な契約にすることが成約率をアップさせるコツといえるでしょう。

借り上げ社宅にできない物件に注意

法人側の社宅規定によっては、借り上げ社宅にできない物件もあります。例えば、物件の広さや設備、家賃などが社宅規定を満たせない場合には、社宅として認めらないケースがあるのです。特に独身者と世帯者で条件が異なるケースが多いため、事前に確認しておくと安心でしょう。

Wi-Fi無料も必須

新型コロナウイルスの影響で、多くの法人がテレワークを導入したことにより、社宅で仕事をする従業員も増えています。そのため、借り上げ社宅にも、無料で使えるWi-Fiの設置は今や必須といえるでしょう。したがって、物件を借り上げ社宅として貸し出す前には、Wi-Fi環境の整備をしておくことをおすすめします。

 

イーブロードでは、社宅の貸し出しをお考えのオーナー様からのご相談にも、対応しております。

・社宅に必須である「ネット無料」「Wi-Fi無料」設備

・遠隔で管理しやすい「ネットワーク防犯カメラ」の設置

など、まとめて導入することも可能です。契約・施工工事・サポートを一括でイーブロードにお任せいただけるため、借主企業からの要望などあれば、ぜひご相談ください。

 

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