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【オーナー様向け】それ逆効果かも? 不適切な空室対策とは(2020.11.24)

マンションやアパートを経営されるオーナー様がおこなう空室対策は、実にさまざまです。そのため、効果があるものもあれば、逆に空室対策としては不適切なものもあります。

せっかく空室対策をおこなうのであれば、やはり効果的なものを選びたいところでしょう。しかし、実際には「どの施策が効果的なのか分からない……」というオーナー様も多いと思うのが実情です。

そこで今回は、効果の高い空室対策をおこなう上での反面教師となる、不適切な空室対策を紹介します。

 

費用体効果を度外視した空室対策

不適切な空室対策としてまず挙げられるのが、費用対効果を度外視した空室対策です。設備投資の回収が見込めない空室対策は、絶対に避けましょう。

 

バス・トイレのセパレート化はケースバイ・ケース

バス・トイレが別々に分かれていれば、入居率は上がります。しかし、すべての物件に対して有効かと言われれば、必ずしもそうではありません。

なぜなら、バス・トイレのリフォームは壁や床の改修も伴うため、150万円程度の費用が発生するからです。したがって、仮に家賃を1万円アップできるとしても

1,500,000 ÷ 10,000 =150ヶ月

ということで、設備投資の回収に13年程度の期間が必要になります。

よって、築年数の古い物件を持つオーナー様は、慎重な検討が必要です。

また20㎡程度の間取りの物件でバス・トイレを別々にすると、部屋自体が狭くなってしまいます。そうなると、家賃を1万円アップするのは非常に困難になってくるでしょう。

もちろん、ファミリー向けの広い物件であればバス・トイレを別々にするのは、非常に効果的です。しかし、狭い物件や築年数の古い物件の場合には、慎重に検討してから実施しましょう。

 

トータルバランスが悪いリフォーム

リフォームをおこなう場合には、入居者様のニーズを考慮しバランスのよい施策を実施するようにしましょう。

たとえば、

・壁紙は綺麗なものに張り替えたが、床は古い畳

・高価なシステムキッチンにリフォームしたが、トイレは和式

・カメラ付きのインターホンを付けたが風呂は、バランス釜

といったトータルバランスが悪いリフォームを行っても、家賃アップは難しいでしょう。

それよりも、築年数が古い物件は時代遅れになっている部分や不便な部分を率先してリフォームしたほうが、入居率が上る可能性は高いです。導入プライオリティを考慮し、トータルバランスのよいリフォームをこころがけましょう。

 

フルリフォーム

築年数が古くなると、どうしてもリフォームが必要な部分が出てきます。水回りやエアコンなどの交換くらいで済めばよいのですが、空室対策としてフルリフォームを検討されるオーナーさんも多いです。

しかし、フルリフォームを行っても、物件の築年数自体はまったく変わりません。またフルリフォームした物件の家賃相場は、新築物件の8割程度となっています。よって、築年数が古い物件の場合は残りの耐用年数を考慮し、値上げ後の家賃収入で回収可能か確認しておきましょう。

最小限のリフォームをおこなうことで入居率を上げ、家賃は据え置き。また場合によっては、立て替えてしまったほうが費用体効果は高い場合もあるため、リフォーム内容は慎重に検討しましょう。

 

その場しのぎの空室対策

空室対策でありがちなのが「誰でもよいから入居させよう」、「入居者様のニーズをそのまま受け入れよう」といった安易な施策です。しかし、こうしたその場しのぎの空室対策をおこなってしまうと、後々大きな出費につながる可能性があります。

 

安易にペット可にするのはNG

「ペット可なら契約したい」という入居者様の要望は多いのですが、実施する場合は慎重に判断しましょう。

なぜなら、ペット可の物件は原状回復に多額の費用が必要になるケースが多いからです。特に、糞尿のしつけが悪く部屋のニオイが取れない場合には、床や壁をすべて交換しなくてはなりません。

したがって、ペット可の物件にする場合は、メンテナンス対策の費用も考慮に入れる必要があります。そのため、保全金や家賃の値上げなどの対策も必須です。場合によっては、恒久的にペット可物件として利用するという覚悟も必要になるでしょう。

 

入居者の属性によっては事前対策も必要

入居者の属性によっては、安易に契約するのは避け、リスクヘッジのための事前対策も併せて検討する必要があります。なぜなら、入居者によっては、家賃滞納や周辺住民とのトラブルに発展するケースもあるからです。

たとえば、高齢者の方の場合には、仕事がみつからず収入の目途が立たなくなり家賃が滞納になる可能性があります。そのため、保証会社の仲介や定期借家契約(一定期間で契約を見直せる契約)といったリスクヘッジが必須です。また入居者様の身内の連絡先も、必ず聞くようにしましょう。

いっぽう、外国籍の方と契約する場合にも、注意が必要になります。言葉がまったく話せなかったり、日本人と大きく違う生活習慣が原因で周辺住民とのトラブルに発展したりする可能性があるからです。よって、外国籍の方と契約する場合には、必ず保証会社を付け、日本語の能力や来日年数、勤務場所なども確認しておきましょう。

 

費用体効果の高い空室対策とは

ここまで不適切な空室対策をいくつか紹介してきましたが、逆に費用対効果の高い空室対策として「ネット無料」を紹介します。

現在は、スマホやパソコン、ゲーム機に至るまで、多くのものがネットにつながる時代です。また、最近は新型コロナウイルスの影響でテレワークを導入する企業が増え、ネットの重要性が以前より高まっています。そのため、ネットは入居者様にとってなくてはならないものになっており、ネット無料の物件は非常にニーズが高い状況です。

またネット無料物件は有効な空室対策につながるだけでなく、家賃や管理費をアップさせることもできます。よって、ネット無料はオーナー様にとっても、費用体効果が非常に高い空室対策といえるのです。空室対策に悩まれているオーナー様は、ぜひネット無料を選択肢の一つとして検討してみてください。

 

空室対策は慎重に

今回は、不適切な空室対策を紹介しつつ、費用対効果の高い空室対策の事例としてネット無料を紹介しました。

空室対策は、費用対効果を考え収益化の目途が立つものだけを実施するようにしましょう。くれぐれも、費用対効果を度外視したものや、来るもの拒まずの空室対策はおこなわないように注意してください。

 

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